マンション投資こそ相続税の効果的な節税方法

いま大都市の都心部には次々と高層マンションが建設されています。中でもタワーマンションと呼ばれる40階〜60階の見上げるような高さのものが特に多いようです。こうしたマンションがいま人気を呼んでいるのは、これを購入して所有しておくと相続税対策に有効だからです。

マンションに投資すると相続税評価額を下げることができる

相続税対策で節税に効果があるのは相続税の課税評価額を下げるからです。でもそんなことがたやすくできるのでしょうか。実はそれができる数少ない方法がマンション投資なのです。

でもなぜマンション投資が相続税課税評価額を下げることに繋がるのでしょうか。それは次のような理由からです。

不動産は土地と建物に対する評価が別々の基準によって行われます。つまり土地の評価額は路線価で決まり、建物の方は固定資産税評価額で決まります。この場合路線価は公示価格の80%、固定資産税評価額は購入価格の50〜60%で算出されます。

これで分かるとおり不動産を所有するだけで相続税対策になっているのです。さらにこの不動産を賃貸物件として使う場合は20〜30%評価額が下がってきます。

これがタワーマンションになるとさらに有利になります。なぜならタワーマンションは階が高いほど価格も高いのですが、評価額は高さに関係ないからです。ということは価格の高い上層部の物件ほど節税効果がお大きいと言えます。

マンション投資が相続税節税に適している理由は換金性

マンション投資が相続税節税に適しているのは上の理由以外にもあります。それは都心部のマンションは換金性が高い点です。換金性が高ければ万一相続税がかかる場合でも納税資金が調達しやすいのです。

もし換金性が高くなければ、相続税支払のための手元資金がなければ困ってしまいます。そのような場合もし現物で支払う(物納)となると、評価額はうんと下がりますから大きな損失を被ることになります。

でも不動産の換金性が高ければすぐ現金が調達できますから、物納になることはありません。これでお分かりのように相続においては、相続物件の換金性は極めて大切なことなのです。

マンション投資にはリスクもある

ここまでマンション投資のメリットばかり見てきましたが、やはり物事は長所があれば短所もあります。したがってマンション投資においてもデメリットに目を向けておかねばなりません。デメリットはリスクと言い換えることもできるでしょう。特に賃貸用の投資マンションにこのリスクが多いようです。特に大きなリスクは次の2点です。

  • 借り手がなくて空室になる。
  • 家賃の滞納が発生する。

この2つのリスクについては必ず念頭において対処法を講じておく必要があります。

不動産投資は現物投資とREITのどちらが有利なのか

このところのREIT(不動産投資信託)の人気が急上昇していることもあって、不動産投資ではREITが良いのかそれとも現物投資が良いのか、選択に迷っている方も少なくないと思います。はたして実際はどちらが良いのでしょうか。

NISAがREITの人気を後押ししている

このところよく目にするアルファベット用語にNISAがあります。テレビのCM、新聞や雑誌、証券会社の窓口など、いたるところでこの用語が目に付きます。

NISAとは年に100円までの株式や投信などの取引で出た運用益や配当金などを非課税扱いにする制度のことです。このNISAが不動産投資信託であるREITとの相性が非常に良いことがいま人々の注目を浴びています。両者の相性が良いということはNISAがREITに向いている、と言っても差し支えないでしょう。でもなぜNISAがREITに向いているのでしょうか。

投資にNISAを利用すると年間100万円までの株や投資信託の購入では売買益や配当金などが5年間にわたって非課税扱いになります。ということはトータルで500万円が無税で投資できるのです。さらに2016年からはこの非課税枠は年間120万円に拡大されますから、そうなると5年間では今より100万円多くなります。

さてこのNISAがREITに向いている理由ですが、一言で言えばREITがミドルリスク・ミドルリターンの比較的安全性の高い投資方法だからです。投資は株に見るようにハイリスク・ハイリターンなものも少なくないのですが、それだと初心者はなかなか手が出しづらい面があります。初心者が手を出さなければ投資は伸びません。

そもそもわが国の投資人口は欧米などと比べるときわめて低く、国はこれを改善しようと躍起になっています。特に安倍政権になってこの傾向が顕著になっています。投資人口を増やすためには投資の安全性を確保することが必要になります。そのためにできたのがNISAの制度なのです。

このNISAをリスクの少ないREITと結びつけることによって初心者でも安心して投資に参加できる環境を作ろうとしているのです。

REITと現物投資の特徴を比較してみると

REITと現物投資の特徴はそれぞれ次のようになります。

<REITの特徴>

  • 取引に手間がかからない。
  • 流動性が極めて高い。
  • 価格が分かりやすい。

<現物投資の特徴>

  • 不動産の現物を所有できる。
  • 家賃を自分自身で自由に設定することができる。
  • 長期ローンを使ってレバレッジがかけられる。

以上が2者の特徴ですが、これを見る限りいずれも一長一短であることが分かります。ということは投資に際しては二者択一ではなく、最初は両方に投資してみてはいかがでしょうか。

投資感覚を磨くために役だつのは自らの体験をおいて他にはありません。

(注)レバレッジとは⇒他人の資本を使うことによって、自己資本に対する利益率を高めることを言います。もともとレバー(てこ)の原理からきた言葉です。

こうすれば不動産投資で失敗しない

不動産投資はその名の通り投資ですですからリターンは大きくてもリスクが伴います。とはいえ今は超低金利時代で貯金していたのではお金は増えません。したがって多少のリスクは覚悟の上でもリターンの多い投資へ目を向ける人が増えているのです。とはいえ失敗はしたくありません。そのために必要なのは何でしょう?

長い老後生活にはお金が必要、そのためには投資をしてでもお金を増やさないと

いま日本人の平均寿命は男女平均ではと84歳にも達しています。このまま行くと90歳にまで伸びるのは時間の問題です。90歳ということは、60歳でリタイアすると残り人生が30年もあることになります。その30年をはたして年金だけで過ごすことができるでしょうか。

やってできないことはないかもしれませんが、極めて侘しい老後生活になること請け合いです。それでいけません。何としても充実した老後人生でなければいけないのです。そのためにはお金が必要です。なんとかして年金以外に収入の道をつけなければいけません。

そのためにあるのが不動産投資です。今は国もNISAの制度と作るなどして投資への参加を奨励している時代です。でも投資は貯金と違ってリスクが大きいと聴きます。大事な虎の子をリスクの多い投資に回しても良いのでしょうか。こう考えて踏み出すのをためらっている人も多いかもしれません。

でも、不動産投資の失敗は当事者が求めるものによって大きく異なりますから、誰もが失敗する訳ではありません。

失敗しないためにはリスクや失敗事例を知っておくことが不可欠

何ごとも先人に学べといいます。失敗しないためには先人の失敗例をよく知っておくことがいちばんです。それはリスクを知ることにも繋がります。不動産投資には次のようなリスクがあります。

<立地の選択や募集の失敗で入居者が集まらず空室がよく出る>

不動産投資の利益は入居者からの家賃がメインになります。したがって入居者が集まらないのは命取りになります。

<メンテナンスやリフォームにお金がかかりすぎて利益が圧迫される>

賃貸住宅は古くなるほど借り手が集まりにくくなります。それを防ぐにはリフォームが欠かせません。でもそれには多額の費用がかかります。

<家賃の延滞が多く、督促も難しい>

給料が上がらない時代ですから、人々の生活は楽ではありません。したがって家賃が延滞する人も少なくありません。

<競争が多く家賃下落が激しい>

いつまで立っても新築賃貸物件の建設が止まりません。そのため競争は激しくなるばかりで、いまや空室が増える一方です。

<予定外の費用がかかる>

このところ住宅資材の高騰でリフォームに必要な部材も従来より20%近くも高くなっているためそのための予定外の出費がかかります。

不動産投資はいくらからできるのか

不動産投資と聴けば、多くの人が「資金がたくさんいるのでは」と思うのではないでしょうか。なぜなら不動産は価格が高いというイメージが頭に染みついているからです。でもはたしてそうなのでしょうか。

不動産投資は自己資金100万円程度でも可能なのか?

100万円といえばまとまったお金ですが、でもこれで不動産が買えるかといえば、NOという答えが返ってくる方が多いでしょう。多くの人がこれではまとまった土地も住宅も買うことができないと考えるからです。でもこれは間違っています。100万円を頭金にしてローンを組めば、中古のワンルームマンションぐらいなら購入することができるのです。

不動産投資のスタートはこの方法から始めれば良いのです。45歳ぐらいまでにこれを始めて順調にいけば、15年後のリタイアする60歳になれば、頭金なしでタワーマンション1室ぐらい購入できる余裕ができるはずです。

では100万円の不動産投資の内訳を見て見ましょう。

<100万円で不動産投資ができるわけ>

1000万円の中古ワンルームマンションを購入するにはまず頭金が最低でも5%の50万円が必要になります。これに登記費用や諸費用が50万円かかりますから、併せて100万円になります。これを自己資金で補うのです。

次はこのマンションから得られる家賃収入の手取りを5万円と見積もります。一方支出の方は3%の金利による借入金が950万円で、その月額返済額は40,000円程度になります。

これで分かるように僅か100万円の投資でも月額10,000円近い不労所得を得ることができるのです。

でもこれだけでは前述の60歳までの目標達成は不可能です。ではどうすれば良いのでしょうか。

住宅ローンを繰上返済して10年で完済を目指す

せっかく100万円で始めた不動産投資も月の利益が1万円では夢が先に繋がりません。前述のように何が何でもリタイアまでに目標を達成しなければなりません。でもそのためにはどうしたら良いのでしょうか。それは住宅ローンを繰上返済によって10年で完済してしまうのです。

最初に借りた950万円を予定通り10年間返済していくと返済総額は400万円になります。ということは後550万円残りますが、これを繰上返済するのです。

550万円は少ない金額ではありませんが、年にすると55万円です。ということは1ヶ月では45,000円になります。これぐらいですと貯金と考えると捻出できない金額ではありません。

自分が住む家を住宅ローンで買っても月々の返済が10万円程度になることは珍しくないわけですから、通常の返済分4万円と併せても8万5千円なのですから決して無理は返済とは言えません。

これを10年間続けると晴れてワンルームマンション1戸が自分のものになるのです。それからが本格的な不動産投資のスタートになるのです。

私だって投資がしたい!いま女性の投資熱が高まっている

最近はテレビでも投資のCMが流される時代です。女性タレントが「私でもできますか?」と問いかけるCMを見たことがある方は多いと思います。そうした影響もあってか、いま女性の投資熱が加熱しているようです。

いまや女性限定投資セミナーが開かれる時代

投資セミナーと聴けば、これまでは中高年男性をメインーゲットにするのが普通でした。なぜなら投資には軍資金が必要ですが、その備えがあるのが中高年層と目されたからです。でも今はすっかり様子が変わり、ターゲットになるのは中高年男性だけではないのです。

今では女性だけを対象にした投資セミナーがで開かれる時代なのです。つい先ごろも東京恵比寿のビルで女性限定の初心者投資セミナーが開催されていました。参加者は20代〜30代を中心にした女性ですが、会場は活気に満ち溢れていたようです。

女性の投資熱が盛んになっていることをよく表しているのが最近日経新聞者の「ウーマノミクス・フォーラム」が700名以上の女性会員に対して行った投資についてのアンケートです。

それによれば、投資で資産運用を行っている人が割合が61%にも達していたのです。さらに始めたきっかけについての質問では、「老後の備え」が54%と最も多く、次いで「趣味で始めた」が21%でした。

では投資の結果はどうかといえば、59%が「資産が増えた」と答えています。投資の内容は株式と定期預金が68%と最も多く、次いで個人年金(46%)、外貨預金(34%)と続いています。また投資としては比較的難しいといわれるFXも21%もの人が投資対象としていることは注目すべき点です。

シングル女性は投資で老後を考える

このところ男女を問わず未婚率が高くなる一方です。男性はともかく女性に伴侶がいないとなると頼るのは自分だけです。つまり、もし結婚しないとすると生涯にわたる生活は自分ひとりで支えていかなければいけないのです。それに必要なのはなんと言ってもお金以外にありません。

とはいってもデフレ時代の今は貯金してもお金は一向に増えません。増えないどころかその価値は年々下がるばかりです。なんとかして防衛しなければ将来が心配です。

女性に限らず人々が投資に走るのはこうした心理からなのではないでしょうか。シングル女性は頼る相手がいないだけに余計にお金を増やすことに敏感になり、その結果投資という選択肢に目を向けるようになるのです。

女性の晩婚化が進み、シングル女性が増え続ける限りこの傾向が続くことが予想できます。